Neuer § 246e BauGB – der „Bau-Turbo“ für den Wohnungsbau

Mit Wirkung zum 30. Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in Kraft getreten. Im Zentrum steht der neue Paragraph § 246e BauGB.
Dieser soll Kommunen, Bauherren und Planern erheblich mehr Spielraum geben, Wohnraum schneller und effizienter zu schaffen.

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1. Was regelt § 246e BauGB?

Kurz zusammengefasst ermöglicht § 246e BauGB eine befristete Sonderregelung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030, wonach – mit der Zustimmung der Gemeinde – von den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) oder den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abgewichen werden kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. 

Die wichtigsten Eckpunkte:

  • Die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. 

  • Sie darf nur erfolgen, wenn einem der folgenden Vorhaben dient:

    1. Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen.

    2. Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird.

    3. Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, inklusive erforderlicher Änderungen oder Erneuerungen. 

  • Im Außenbereich (also außerhalb bebauter Ortsteile) gelten Einschränkungen: Absatz 3 regelt, dass die Regelung dort nur anzuwenden ist, wenn das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen steht, die nach § 30 Abs. 1, Abs. 2 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind. 

  • Umweltrechtliche Hürden bleiben: Wird durch die Abweichung im Außenbereich oder von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich mit erheblichen Umweltauswirkungen gerechnet, ist eine strategische Umweltprüfung nach §§ 38–46 des UVP-Gesetzes durchzuführen.

  • Die Befristung bis 31.12.2030: Danach gilt die Sonderregelung nicht mehr – bereits genehmigte Vorhaben bleiben aber wirksam.

2. Warum wurde § 246e eingeführt?

Deutschland steht vor erheblichen Herausforderungen im Wohnungsbau: steigende Preise, Knappheit an Bauland, langwierige Planung und Genehmigungsverfahren.


Mit dem neuen § 246e BauGB (oft „Bau-Turbo“ genannt) soll insbesondere folgendes erreicht werden:

  • Beschleunigung der Planung und Genehmigung von Wohnbauvorhaben. 

  • Entlastung von Kommunen, damit schneller Baurecht geschaffen werden kann. 

  • Erhöhung des Wohnraumangebots, speziell in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

3. Welche konkreten Vorteile bringt das für Bauherren und Planer?

Wenn Sie als Bauherr, Investor oder Architekt tätig sind, bietet § 246e BauGB folgende Chancen:

  • Möglichkeit, ohne oder mit verkürztem Bebauungsplanverfahren Wohnbauvorhaben umzusetzen. 

  • Größere Flexibilität bei Erweiterung, Umbau oder Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken – z. B. Umwandlung von Gewerbeflächen. 

  • In besonders günstigen Fällen genehmigungsrechtliche Verfahren innerhalb von wenigen Monaten statt Jahren. 

  • Chancen für innerstädtische Nachverdichtung („zweite Baureihe“, Aufstockung) durch erleichterte Abweichungen im Innenbereich.

4. Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?

Damit § 246e BauGB angewandt werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sein:

  • Zustimmung der Gemeinde: Die Abweichung bedarf der Zustimmung der Gemeinde – dadurch bleibt die kommunale Planungshoheit gewahrt. 

  • Die Abweichung darf nur unter der Berücksichtigung nachbarlicher Interessen erfolgen und muss mit öffentlichen Belangen vereinbar sein („öffentliche Belange“ wie Umwelt, Verkehr, Infrastruktur, Wohnqualität). 

  • Im Außenbereich: nur wenn räumlicher Zusammenhang mit bestehenden Bebauungsflächen vorhanden ist (§ 30, § 34 BauGB) und Umweltprüfung beachtet wurde.

  • Befristung: Nur bis 31.12.2030 nutzbar.

5. Welche Risiken und Punkte zur Beachtung gibt es?

Auch wenn § 246e BauGB große Chancen eröffnet, sollten Bauherren und Planer folgende Aspekte beachten:

  • Die Zustimmung der Gemeinde kann nicht automatisch erwartet werden – es bleibt eine kommunale Entscheidung.

  • Umwelt-, Natur- und Flächenschutz-Belange bleiben wirksam – insbesondere im Außenbereich kann eine Umweltprüfung erforderlich sein. 

  • Die Befristung bedeutet: Wer später baut oder plant, kann diese Sonderregelung nicht nutzen.

  • Es handelt sich um eine Ausnahme- und Sonderregelung, nicht um Standardverfahren – Kommunikation mit Gemeinde und Behörden ist wichtig.

  • Aufgrund der Geschwindigkeit kann die Planung effizienter erfolgen müssen – fachlich gut vorbereitet in Bezug auf Entwurf, Kosten und Umweltauswirkungen.

 

6. Auswirkung für Bauherren im Land Brandenburg bzw. der Region Berlin-Brandenburg

Für Bauherren in Brandenburg (z. B. in der Region um Zeuthen) oder im Raum Berlin bietet § 246e BauGB besondere Potenziale:

  • In vielen Gemeinden zeigt sich ein hoher Wohnraummangel bzw. starker Zuzug – dadurch könnten die Voraussetzungen für die Anwendung des § 246e erfüllt sein.

  • Bestehende Gebäude, Umnutzungen oder Nachverdichtungen können mit größerer Geschwindigkeit umgesetzt werden – z. B. Aufstockung, Umwandlung von Gewerbeerweiterung in Wohnraum.

  • Dennoch gilt: Lokale Grundstücks-, Flächen- und Infrastrukturbedingungen prüfen. Auch die kommunale Zustimmung bleibt zentral.

 

7. Fazit: Was bedeutet das für Sie als Bauherr oder Planer?

Der neue § 246e BauGB ist ein bedeutender Schritt zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in Deutschland – und zugleich eine Chance für Bauherren, Projektentwickler und Architekten. Wer frühzeitig informiert ist, kann Wettbewerbsvorteile erzielen: schnellere Umsetzung, mehr Flexibilität bei Umbauten oder Umnutzungen, geringerer Planungsaufwand.

Gleichzeitig gilt: Eine gute Planung, Kommunikations- und Behördenstrategie bleibt unerlässlich. Nutzen Sie § 246e BauGB als Werkzeug – nicht als Automatismus.

genutzte Quellen

Gesetzestexte und amtliche Informationen

  1. Gesetze-im-Internet – § 246e BauGB (Befristete Abweichungsmöglichkeiten)
    https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__246e.html

  2. Bundesregierung – Wohnungsbau-Turbo: Neuerungen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus
    https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/wohnungsbau-turbo-2354894

  3. Buzer – § 246e BauGB (Text und Verweis auf UVP-Regelungen)
    https://www.buzer.de/gesetz/114/al224147-0.htm

Fachportale und juristische Analysen
4. Anwalt.de – Bau-Turbo 2025: Was 246e BauGB für Gemeinden, Investoren und Planer bedeutet
https://www.anwalt.de/rechtstipps/bau-turbo-2025-seit-30-10-2025-gilt-246e-baugb-was-die-neuregelung-fuer-gemeinden-investoren-und-planer-bedeutet-257064.html

  1. TaylorWessing – Bauturbo für Deutschland: § 246e BauGB im Überblick
    https://www.taylorwessing.com/de/insights-and-events/insights/2025/06/bauturbo-fuer-deutschland-246-baugb

  2. Forum-Verlag – Fachartikel zur Beschleunigung von Wohnungsbauverfahren (Bauturbo)
    https://www.forum-verlag.com/fachwissen/bau-und-gebaeudemanagement/bauturbo/

  3. WEKA – Fachwissen Bau: Analyse zum „Bauturbo“
    https://www.weka.de/architekten-ingenieure/bauturbo/